郑州楼市:房价跌回两年前 开发商苦盼调控放松

2019-03-26 08:48:48 来源:棱镜 打板如何不“被炸”?

  划重点:据不完全统计,大郑州范围内约36个项目降价500-2000元/m。降价走量成为郑州开发商的共识,部分项目价格甚至跌回两年多前,不及政府指导价。开发商开始从内部员工身上挖掘销售潜力。2018年底,本土房企正商集团被爆强制要求员工买房,从员工每月工资中抵扣房款。受访开发商普遍认为,单靠市场内生力量或许无法改变郑州房地产颓势,放松限购被寄予厚望。好在,调控的政策窗口正在一点点打开。

  棱镜《棱镜》作者:郭亦非

  编辑:张庆宁

  编者按:

  在“因城施策”的新调控时代,岁末年初,一些城市通过下调房贷利率、放开限购限价等手段,悄然给限购松绑。

  2019年这个春天,中国楼市注定既敏感又混沌——供求之间在博弈,土地市场在博弈,利率政策在博弈,各城小幅松绑楼市举措,也是在与上级强调的“房地产调控城市主体责任”博弈。

  《棱镜》编辑部相信,此时楼市报道最核心的价值,在于实地调查和趋势判断。因此,我们分赴一二三线城市,希望给诸位看官提供第一手的信息。

  是为“踏春中国楼市”第二篇,关于二线龙头郑州。

  “郑州经开区、港区、高新区即将解除限购。”

  2019年3月21日,这条传言如一枚巨石砸入死水,引得郑州房地产市场涟漪片片——销售顾问们转头告诫购房者,开发商即将取消优惠,“房价要涨了”。不过,上述三区限购取消的传言遭到郑州市房管局的官方否认。

  自2016年10月,这座二线城市重启限购,楼市沸汤一度冷却,直至2017年11月人才落户新政又续上薪火。

  2018年9月起,郑州楼市急转直下,跌入寒冬至今未见好转,阳春三月,寒意凛然。

  降价走量已是各个开发商共识,部分在售项目房价甚至跌回两三年前,不及政府指导价。首付分期违规操作重现市场,房贷利率开始小幅下调。

  最关键的政策变化是,郑州平抑均价的限签政策大量放开,限购政策也在悄然放松。

  对于郑州这个二线楼市风向标来说,最艰难的时刻过去了吗?

  房价跌回两年多前

  2019年春节至今,江鸣一天都没休息过,累得有些浮肿。

  作为郑州郊区南龙湖某楼盘项目的销售负责人,他最近接到老板指令,要求“销售为王,追求项目回款,保证公司现金流”,凡是只交定金,拖着不交首付的客户一律挞定,房源重新上架销售。

  “市场不好,客户想等房价和利率再降点,所以拖着不交首付。”江鸣告诉腾讯《棱镜》。

  50公里之外郑州市惠济区某品牌项目营销总监谢涛也很烦。

  他们公司近期成立工作组,催促交齐首付的客户签订正式的商品房买卖合同,尽快完成网签备案,这样公司才能拿到销售回款,“要不然卖掉几百套房,数亿元在途资金成本高企,我们实在吃不消。”谢涛说。

  之所以开发商催着客户网签备案,还在于当地房管部门陆续放开限签政策。

  郑州楼市火热时,政府为避免整个市场均价剧烈上升,通过调节高低价项目备案数量,维持房价在数据层面的稳定。

  谢涛告诉腾讯《棱镜》,房管部门之前只给他们项目二三十个备案名额(每个月),网签流程一走就是数月,“现在每月能给几百套的名额,客户购房可以直接备案网签。问题在于,我们卖不出这么多房子了”。

  “2018年上半年有些项目一次性推盘600多套房子,能卖掉七八成,少数火爆项目甚至需要摇号。到下半年,市场断崖式冷却,很难听到哪个楼盘敢一下子推出太多房源,都是一两百套地推,去化率到五成算不错了。”谢涛感慨。

  降价走量成为郑州开发商的共识,惠济区、绿博白沙片区及南龙湖片区降价明显,部分项目价格甚至跌回两年多前,不及政府指导价。

  易居克尔瑞研究报告指出,郑州2018年下半年市场下行趋势明显,开发企业回款任务艰巨,四季度开始房企让利意愿明显,多重营销手段全面发力,增加客户来访成交。促销手段包括直接降价、精装改毛坯、特价房、员工优惠房、首推价格低于周边竞品。

  上述报告称,据不完全统计,大郑州范围内约36个项目降价500-2000元//㎡。

  3月中旬,腾讯《棱镜》走访惠济区本土房企正商集团某项目。该项目一期2017年6月开盘时,高层精装均价1。5万元/㎡,洋房精装均价1。8万元/㎡。2019年初,二期开盘时,高层毛坯均价仅为1。2万元/㎡,洋房毛坯均价为1。5万元/㎡。

  该项目置业顾问明确表示,首付暂交5%即可,剩余25%首付可与正商集团旗下子公司签订借款合同,分两年还清,不需手续费及利息。

  在如今的郑州市场,上述首付违规情况普遍存在,尤以本地房企项目为主。

  2018年底以来,郑州市房管局陆续通报房企违规情况,包括郑州元通、郑州台隆、郑州融坚置业等公司违规提供购房首付融资。

  限购政策悄然放开

  郑州楼市依然很冷,集中体现在客户难寻。为此,开发商开始从内部员工身上挖掘潜力。

  2018年底,本土房企正商集团被爆强制要求员工买房——包括公寓、商铺、写字楼等,并从员工每月工资中抵扣房款。

  腾讯《棱镜》获悉,包括恒大、融创、康桥在内的不少房企亦有类似举措,但执行力度不如正商,一般是给予内部购房优惠,员工可以转让他人完成销售任务。

  此外,开发商还在挖掘分销渠道的获客潜力,并且支付给分销商更多的佣金提成。

  贝壳找房、易居房友、21世纪不动产、金屋中国等中介,拥有大量的线下门店和经纪人,它们是郑州开发商不得不仰仗的分销力量。

  贝壳找房河南区新房总经理罗林洪告诉腾讯《棱镜》,2018年贝壳找房新房撮合成交量两三万套左右,今年预估可达五六万套,在整个中介分销市场中占比过半。

  “分销商作用是解决客户到达售楼处的问题。新房楼盘一般偏远,客户会更愿找到附近中介门店,了解楼盘信息。”罗林洪说。他透露,现在贝壳新房业务佣金比例在2.3%左右。

  如果开发商过度依赖分销渠道,过高的佣金必然带来庞大的营销费用,侵蚀开发商利润空间,甚至“绑架”开发商。

  而且,现在郑州市场的分销佣金普遍涨至2%-3%,此前仅为1%,偏远难卖的项目佣金高达4%-5%。代理商的置业顾问佣金只有0。1%-0。7%,与中介等分销商存在佣金剪刀差,因此普遍存在置业顾问勾结分销商的“洗客”行为。

  “我们会主动控制分销商成交比例。如果超过35%,说明我们自身的营销团队不作为,营销费用太高。”郑州一家外来房企营销负责人表示。

  销售链条上的利益博弈,只是表象。眼下最核心的,还是开发商紧绷的现金流与购房者降价预期之间的搏命角力。

  无论促销方面如何努力,“悲观”依旧是开发商最常用词汇。

  一位外来房企河南区域总经理对腾讯《棱镜》表示,目前来看,三月份郑州楼市并没有回暖迹象,如果四月份销量持续走低,2019年的郑州房地产行业会比较危险,将直接导致年中的土拍行情下探,影响当地政府的财政收入。

  在郑州入驻近800家门店、近1万名经纪人的贝壳找房,其数据或许更接近楼市真实的水温。罗林洪表示,真正的市场井喷是客户量的猛增,系统数据会发生本质变化,但我们从内部监测来看,目前每月新增客户量的曲线并没有发生变化。

  受访开发商普遍认为,单靠市场内生力量或许无法改变郑州房地产颓势,放松限购被寄予厚望。好在,调控的政策窗口正在一点点打开。

  融360监测数据显示,2019年2月,郑州首套房及二套房利率都在下降,环比分别下降0。66%及0。31%,首套主流执行基准上浮20%-25%,二套则上浮30%-35%。

  而在此前,腾讯《棱镜》了解到,郑州市区远郊的新郑、荥阳及中牟的限购政策已基本取消。

  数位熟悉郑州市场的开发商人士告诉腾讯《棱镜》,近期房管局下达口头说明,放松限购政策,即在高新区、经开区及航空港区,人才引进购房资格由本科学历扩大到在郑就读的大中专院校学生(包含外地)。此外,外地户口社保、纳税间断性缴纳12个月即可,不用提供原件,签订承诺书即可。

  截止发稿,腾讯《棱镜》未能就上述“口头说明”获得郑州市房管局的官方确认。

  (应受访者要求,文中江鸣、谢涛为化名。)

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关键词阅读:楼市 郑州

责任编辑:汪丽 RF12967
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